Dok se građani Kantona Sarajevo svakodnevno bore s inflacijom, podstanarskim kirijama i neobuzdanim divljanjem cijena nekretnina, iz Vlade Kantona Sarajevo nam ponovo stiže dobro poznati politički žanr - naučna fantastika u obliku "strategija, okvira i akcionih planova do 2030. godine".

Premijer Kantona Sarajevo Nihad Uk i ministar komunalne privrede, insfrastrukture i prostornog uređenja KS Mladen Pandurević svečano su predstavili novi okvir stambene politike, pun zvučnih fraza o "rent-to-buy" modelima, stotinama jeftinijih stanova i stotinama miliona KM indikativnih sredstava.

Tako Vlada Kantona Sarajevo najavljuje da bi kroz Fond za izgradnju stanova mladi mogli doći do stanova po cijenama 25 do 30 posto nižim od tržišnih.

Dokument polazi od činjenice da su visoke cijene nekretnina, odnos cijena i primanja te nedovoljna ponuda stanova među ključnim preprekama za rješavanje stambenog pitanja mladih. Istovremeno, u Kantonu Sarajevo danas se godišnje izgradi oko 370 stanova, dok se prije četiri do pet godina taj broj kretao između 600 i 700.

Novi okvir predviđa četiri pravca djelovanja: povećanje ponude stanova, "aktiviranje postojećeg stambenog fonda, olakšavanje finansiranja prvog stambenog rješenja te bolju koordinaciju, digitalizaciju i integraciju podataka."

Kroz Fond za izgradnju stanova KS predviđena je izgradnja stanova po cijenama do 30 posto nižim od tržišnih, a jedan od prvih projekata je zgrada u Sokolović Koloniji. Novi okvir predviđa i subvencioniranje kamatnih stopa, aktiviranje praznih stambenih jedinica te druge modele podrške.

Međutim, čim se zagrebe ispod površine ove šarene političke ambalaže, teorija se raspada u sudaru sa surovom sarajevskom praksom.

Ministar Pandurević u svom izlaganju haldno izjavljuje da prosječan stan od 60 kvadratnih metara u Sarajevu danas košta "više od 250.000 KM". Gdje to ministar misli da može kupiti stanove po cijeni od oko 4.100 KM po kvadratu? U kojoj općini? U kojoj novogradnji ili barem pristojno renoviranoj starogradnji?

Ako je tržišna cijena oko 250.000 KM, gdje mladi trebaju pronaći stan od 60 kvadrata za 175.000 KM?

Jer 30 posto niža cijena nije isto što i stan koji prosječna mlada osoba može sebi priuštiti.

Svako ko je u proteklih godinu dana otvorio oglasnik ili pokušao kupiti nekretninu u Sarajevu zna da je cifra od 250.000 KM za 60 kvadrata prošlo svršeno vrijeme. Sa trenutnim cijenama kvadratnog metra, koje u novogradnji na iole pristojnim lokacijama davno premašuju 5.000 do 6.000 KM (dok u širem centru idu i do astronomskih visina), stan te kvadrature u stvarnosti košta iznad 300.000 KM, pa i do 400.000 KM.

Akteri ove vlasti ili ne znaju u kakvoj ekonomskoj realnosti žive građani kojima upravljaju, ili namjerno umanjuju brojke kako bi njihove "projekcije" izgledale ostvarivo.

Najava da će kantonalni Fond graditi 500 stanova godišnje i time oboriti tržišnu cijenu kvadrata za čitavu trećinu zvuči sjajno za predizborne letke, ali je u praksi potpuno nerealna. Kakvim kapacitetima i građevinskim operativama raspolaže Kanton Sarajevo da izgradi 1.500 stanova u naredne tri godine, ako se zna koliko godina traju administrativne procedure, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa i tenderske sabotaže za običnu kružnu raskrsnicu ili dionicu ceste?

Dok Vlada najavljuje projekte "u najavi" poput onog u Sokolović Koloniji, mladi parovi i dalje plaćaju komercijalne kirije, rješavaju stambeno pitanje odlaskom iz zemlje ili ulaze u doživotna kreditna ropstva sa bankama.

Analiza finansijskog okvira od 150 miliona KM otkriva dodatni apsurd: od te pompezne sume, svega 16,5 posto (24,9 miliona KM) predstavljaju direktna sredstva iz budžeta Kantona Saraveo. Sve ostalo su računovodstvene gimnastike - takozvana "podrška u naturi" i "odricanje od prihoda".

Mladi ljudi ne mogu platiti učešće u banci "odricanjem od prihoda", nego živim novcem kojeg u ovom planu ima u tragovima.

Podsjetimo je da je Vlada Kantona Sarajevo već uvela ili inicirala više mjera "podrške". Zakonom o porezu na nepokretnosti od poreza su oslobođeni građani do 38 godina koji nemaju nekretninu, i to na prvih 30 kvadratnih metara, uz dodatnih 15 kvadratnih metara za svakog člana domaćinstva.

Postavljamo pitanje, zašto bi jedna porodica morala živjeti u 30 metara kvadratnih. Ili 45?

Time se još i Pandurević i Uk hvale - poticanjem širenja nataliteta i demografske slike u BiH.

- Ako želimo zadržati mlade, omogućiti im da zasnivaju porodice i grade budućnost ovdje, moramo ponuditi konkretna i održiva rješenja. Zato ovim okvirom prelazimo s pojedinačnih mjera na sistemsku stambenu politiku i stvaramo više različitih puteva do prvog stambenog rješenja - kaže Uk. 

No vjerujemo da ni Uk ni Pandurević ne žive u 30 kvadrata.

Tako da, ako su mislili ovom mjerom zadržati mlade u BiH, postigli su upravo ovaj efekat - da se što prije lansiraju u neku drugu državiu, kontinent... Dok još imaju volje, snage i živaca. 

Kanton Sarajevo također je inicirao oslobađanje od PDV-a za građane BiH koji prvi put rješavaju stambeno pitanje, a kroz subvencioniranje najma mladim bračnim parovima osigurava podršku do 300 KM mjesečno po kandidatu.

Najpoznatiji godišnji program u sklopu kojeg su se dodjeljivala bespovratna sredstva (u iznosima od 4.000 KM do 10.000 KM, ovisno o raspoloživom budžetu i broju prihvaćenih aplikacija) kao učešće u kupovini stana i kuće ili izgradnji.

A uvjeti su više nerealni. Tu bi se idlično uklopila ina naša izreka "da bi podigao novac u banci, moraš dokazati da ti kredit i ne treba". Ili kao što smo govorili u vrijeme korone "da bi ušao u bolnicu da se liječiš, prvo moraš dokazati da si zdrav". Istina to nema veze s ovom pričom. No simbolika je jasna. 

Tako da biste dobili famozne subvencije od Vlade Kantona Sarajevo, morali ste:

Imati između 18 i punih 35 godina starosti u momentu podnošenja prijave na javni poziv. Obavezno zaposlenje na neodređeno vrijeme na području Kantona Sarajevo (ili radni odnos utvrđen posebnim propisima), sa minimalno određenim stažijom osiguranja (najčešće najmanje šest mjeseci neprekidno ili godinu dana ukupno na području KS).

No ono što Pandurević ističe u novom predizbornom projektu da su dosadašnje mjere uglavnom koristili kreditno sposobni mladi te da je upravo zbog toga potrebno ponuditi i druge modele – najam, rent-to-buy, subvencije, garancije i izgradnju ili dogradnju vlastitog doma.

To je zapravo ključno.

Jer mlada osoba koja može dobiti kredit od 200.000 ili 250.000 KM nije ista kategorija kao osoba koja radi za prosječnu plaću, nema nekretninu i nema novac za učešće.

Prema riječima ekonomskog stručnjaka Igora Gavrana definitivno je potrebno graditi više stanova, ne samo za mlade nego općenito, i to stanova čija će cijena biti primarno vezana za stvarne troškove izgradnje, a ne za maksimizaciju ekstra profita.

- Tržište samo neće to ostvariti, jer komercijalna izgradnja je isključio orijentisana na maksimizaciju profita, a ionako ograničen prostor tu gradnju novih stambenih objekata će iskoristiti za luksuzne nekretnine kakve većina niti može priuštiti niti ih treba.

S obzirom na to da niko ne može napraviti zgradu bez odgovarajućih odobrenja nadležnih vlasti, vrlo se jednostavno može osigurati izgradnja stanova primjerenijih potrebama uplovljavanjem i prioritizacijom onih koji grade takve stanove i po takvim cijenama koji se uklapaju u potrebe šire populacije, a ne milionera iz dijaspore ili inostranstva - kaže Gavran. 

Dodaje da je moguća i mjera direktne kontrole cijena, odnosno određivanja maksimalne cijene nekretnina, iznad koje se ne bi dozvolila gradnja ili prodaja na tržištu, ili, alternativno, paralelno uvođenje dodatnog oporezivanja ekstra profita ostvarenog iznad tržišno opravdanih cijena. To bi bila ekstremna mjera za tržišnu ekonomiju ali i naše tržište nekretnina je ekstremno poremećeno, pa je ne treba isključiti unaprijed.

Ističe da se ovo se ne može ostvariti sredstvima koja aktuelne kantonalne vlasti najavljuju, a upitno je da li će i tolika biti dostupna ako imamo u vidu zaduženost Kantona Sarajevi i nesposobnost vlasti za adekvatno upravljanje javnim sredstvima.

- Inače ne bi maltene pola Vlade bilo pod istragama ili smijenjeno. Također je problematično iskazano očekivanje da bi realizacija njihovih planova mogla "oboriti" tržišne cijene za trećinu bez ikakvih mjera aktivnog utjecaja na cijene i kriterije komercijalne izgradnje i ponude, kao malo vjerovatno i preoptimistično.

Problematično je i paralelno neodređeno najavljivanje da bi se javni stanovi nudili po cijenama 25-30 posto  od sadašnjih. Naime, ako očekuju pad tržišnih cijena za trećinu, onda bi takva cijena u stvari bila jednaka tržišnoj i time opet previsoka i bez efektivne razlike.

Također, cijena ne smije zavisiti od cijene nekoga ko ostvaruje ekstra profit nego od stvarnih troškova. Ako stvarni troškovi izgradnje omogućavaju cijenu 30, 50, 70 ili bilo koji drugi procenat nizu od nadrealno precijenjenih nekretnina privatnih ponuđača onda to treba biti i cijena odnosno renta za ove stanove - kaže Gavran.

Ističe da su potrebne i stroge kontrole i kriteriji da se osigura kako ovakve maksimalne beneficije ostvaruju samo specifične ciljane kategorije, a kako se broj stanova bude povećavao može se širiti i krug takvih kategorija uz paralelni pad ukupnih tržišnih cijena i promjene stanja na tržištu nekretnina u cjelini.

- Izbor lokacija također mora biti razuman. Ne može se planirati ovakva izgradnja samo u dalekim marginalnim područjima Kantona poput Sokolović Kolonije koja se konkretno spominje, ili recimo Hadžića ili Trnova. Naravno da i tu treba planirati određenu izgradnju, ali težište mora biti na lokacijama koje imaju smisla sa stanovišta tražnje, konkurencije komercijalnoj ponudi i ponude ostalih sadržaja.

Treba razmišljati i o saobraćajnom opterećenju, jer bilo bi štetno stvaranje udaljenih spavaonica iz kojih bi hiljade ljudi svakog dana dodatno opterećivali ionako preopterećeni saobraća putujući do udaljenih radnih mjesta ili obrazovnih institucija.

U ovom kontekstu je vidljivo i koliko su procjene potrebnih sredstava potcijenjene jer nije trošak samo izgradnja stana nego se paralelno mora graditi i prateća infrastruktura. Potrebne su nove saobracajnice, novi sadržaji različitog karaktera, sve se mora strateški planirati i uskladiti a ne da se ovaj projekat potpuno izolovano planira u odnosu na ukupne planove razvoja decenijama unaprijed - kaže Gavran.

Posebno ističe problematičan tajming u izbornoj kampanji, pa se moramo zapitati koliku težinu imaju najave odlazeće Vlade, koja je čak i u ostavci, a koliko je sve tek dio niza predizbornih obećanja.

- Imamo opravdanu sumnju da se ovo radi u predizbornom periodu. Nadam se da će buduća vlada ne samo najaviti već i krenuti u realizaciju sveobuhvatnog seta mjera koje bi ispravile aktuelne nedostatke težišta nekretnina i osigurale da cijene i najamnine stambenog prostora odražavaju stvarne troškove, prije svega za prioritetne kategorije. Potrebno je i više mjera i više novca.

A i sposobnosti.

Jer ako ova Vlada nije u stanju riješiti snabdijevanje vodom i odvoz smeća zaista je iluzorno vjerovati da može riješiti problem tržišta nekretnina i stambenog zbrinjavanja. Čak je stanje u većini oblasti osjetno gore nego je bilo kada su preuzimali vlast, ne samo što nije poboljšano. A prioritetima i "višedecenijskim snovima" se proglašavaju nebulozni projekti koji rijetko da su ikome uopšte padali na pamet, a kamoli da su bili prioritet - zaključuje za Faktor Igor Gavran. 

Umjesto da ponude konkretne, odmah primjenjive i izdašne novčane subvencije koje direktno ublažavaju udar na džep kupaca, Vlada kupuje vrijeme do 2030. godine pisanjem akcionih planova, pravilnika i registara. Dok administracija formira komisije i dogovara "digitalizaciju i integraciju podataka", cijena kvadrata u Sarajevu nastavlja rasti, a mladi umjesto prvog stambenog rješenja traže jednosmjernu kartu za Evropu.